10 באפריל 2022

זינוק של מאות אחוזים: כמעט 700 דירות קטנות החלו להיבנות בראשון-לציון בשלושת הרבעונים הראשונים של 2020, ראשל”צ מדורגת במקום השני בישראל בכמות התחלות הבנייה לדירות קטנות…. 671 דירות קטנות החלו להיבנות בראשון לציון בשלושת הרבעונים הראשונים של 2020 – כך עולה מניתוח נתוני התחלות הבנייה של הלמ”ס שבוצע בלשכת שמאי המקרקעין בראשות חיים מסילתי. העיר מדורגת במקום השני בישראל בכמות התחלות הבנייה לדירות קטנות בתקופה זו אחרי תל אביב. בחלוקה לפי מספר חדרים, מינואר עד ספטמבר 2020 היו 429 התחלות בנייה לדירות 2 חדרים בראשון לציון ועוד 242 התחלות בנייה לדירות 3 חדרים. מדובר בזינוק חד של מאות אחוזים לעומת נתוני התחלות הבנייה של כל שנת 2019 – אז החלו להיבנות בראשון לציון 186 דירות בלבד בנות 2-3 חדרים – 48 דירות 2 חדרים ו-138 דירות 3 חדרים. לדברי נסים אחיעזרא, מנכ”ל חברת אחים דוניץ, הבונה בראשון לציון את פרויקט “דוניץ בקריית האמנים” הכולל 14 מגדלים ו-1,400 דירות “הדירות הקטנות מבוקשות ומהוות פתרון למגוון קהלים. מדובר על רווקים, זוגות צעירים בתחילת דרכם שלא יכולים לרכוש בשלב זה של חייהם דירה גדולה יותר, פנסיונרים וכן משקיעים בעיקר באזורי הביקוש. ראינו את הביקושים הללו בפרויקט בקריית האמנים, וכללנו בתכנון המגדל השביעי שיצא ממש לאחרונה לשיווק גם דירות 3 חדרים”. לדברי האדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו-אומן אדריכלים, “יש כיום דרישה הולכת וגוברת ל’מיקרו דירות’ בשטח 30–45 מ”ר, הן מצד רשויות מקומיות והן מצד יזמי נדל”ן. השוק זקוק לדירות האלה וגם מהצד היזמי/כלכלי ישנו רווח גדול יותר על כל מ״ר בנוי. ברור שזה לא מתאים בכל מקום, אבל למרכזי הערים זה פתרון מעולה”. ברמה ארצית החלו להיבנות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2020 כ-5,700 דירות קטנות בנות 2-3 חדרים, שהיוו 16% בלבד מסך התחלות הבנייה. נרשמו 3,351 התחלות בנייה לדירות 3 חדרים ו-2,368 לדירות 2 חדרים, זאת לעומת 8,300 בכל 2019 – 6,063 לדירות 3 חדרים ו-2,227 ל-2 חדרים.

ניתוח קצב המכירות של דירות גג ונכסי יוקרה בעיר מלמד כי פלח זה ספג את העצירה המשמעותית ביותר בשנת הקורונה. בשנת 2019 נמכרו 8 נכסי יוקרה מעל 5,000,000 ₪ בראשון לציון, כמות זהה לשנת 2018.  3 עסקאות בוצעו על שכונת שער הים שנמצאת בקו ראשון לחוף הים. הנכסים שנמכרו בין 5.6 מיליון ל 6 מיליון ₪.3 נכסים נוספים נמכרו בשכונות המערב, נווה דקלים ופרס נובל. שני הנכסים הנותרים נמכרו בשכונות כצנלסון וקריית ראשון. שנת הקורונה גרמה לירידה משמעותית בכמות העסקאות של נכסי היוקרה בעיר. בשנת 2020, שנת הקורונה, נמכרו 3 נכסי יוקרה מעל 5,000,000 ₪ בלבד. 2 עסקאות נעשו בשכונת נחלת יהודה החדשה, שכונה שהובילה בשנים האחרונות את שוק נכסי היוקרה בעיר. הנכס הנוסף שנמכר בשנת 2020, שנת הקורונה, נמצא בשכונת שער הים.העסקה היקרה ביותר בשנת 2020 עומדת על 5,300,000 ₪. בעשור האחרון הייתה עליה עקבית בכמות עסקאות היוקרה ועליית מחירים מתמדת. בשנת 2020 נעצרה המגמה. הצפי שלי, ששוק דירות היוקרה בעיר יזכה לפריחה בשנת 2021. שכונות שער הים, נחלת יהודה, קריית שמחה ימשיכו להיות הקטר של פלח זה. הנכסים הנמצאים בקרבת חוף הים יעלו, להערכת מירב העוסקים בתחום, באופן משמעותי. עסקה שיכולה להמחיש את הפוטנציאל של נכסי יוקרה בקרבת חוף הים, היא רכישתו של רומן אברמוביץ לפני הקורונה בהרצליה פיתוח. אברמוביץ רכש אחוזה בעלות של 226 מיליון ₪. הפיכת שער הים לשכונת יוקרה, מחייב מיתוג מחדש והשקעה של העירייה בפיתוח הסביבתי. ללא ספק, שכונת שער הים אינה ממצה את הפוטנציאל שלה. שוק נכסי היוקרה בנוי גם מדירות גג ופנטהאוזים. ראשון לציון רוויה נכסים שכאלה בשכונות חדשות וכן באזורים הותיקים של העיר.בשנת 2020, שנת הקורונה, נמכרו כ14 דירות גג ופנטהאוזים, שזו ירידה של 40% מול שנת 2019.בשנת 2020 הנכס היקר ביותר נמכר בשכונת האירוס, בסמוך לצומת גן הורדים, בעלות של 4.8 מיליון ₪. הנכס הזול ביותר נמכר בשכונת קריית ראשון, בעלות של 1.7 מיליון ₪. בשנת 2019 הנכס היקר ביותר שנמכר, מבין דירות הגג והפנטהאוזים, ממוקם ברחוב גולדה מאיר, שכונת קריית ראשון. הפנטהאוז נמכר ב 5,500,000 ₪. כיום, כשרואים את סיומה של מגפת הקורונה באופק, שוק נכסי היוקרה בראשון לציון מתחיל להתעורר. ישנה עלייה משמעותית בכמות הנכסים המוצעים למכירה וכן בדרישה. רוכשי נכסי היוקרה, אזרחים מבוססים, חיכו כמו כולם לבלימה בהתקדמות המגפה ומציאת חיסון יעיל בטרם ביצוע רכישה שכזו. מערכת האתר

הבניינים הוותיקים בפואבלו אספניול זוכים למתיחת פנים. פרויקט שיפוץ החזיתות של עיריית ראשון לציון, הנותן מענה לדיירי בניינים ותיקים שמעוניינים בשיפוץ אך אינם מתאימים לתמ”א 38, הגיע למערב העיר. בשונה מ-400 הבניינים שעברו שדרוג ברחבי העיר במסגרת הפרויקט, הפעם מדובר בפרויקט מורכב ויקר באופן יחסי בשל הקילוף המוגבר הנגרם מהקרבה לים וליקויי הרטיבות שייקרו את עלות השיפוץ. כזכור, לרשות הדיירים עומדת הזכות ליטול הלוואה למשך עשר שנים למימון מלא של חלקו בשיפוץ, כאשר העירייה סופגת את כל עלויות הריבית וההצמדה. ראש העירייה, רז קינסטליך, אמר: “הפרויקט הזה נותן מענה לבניינים שפשוט היו נופלים בין הכיסאות ומלבד הדיירים לא היה לאף אחד מניע לשפץ אותם. מעבר לסיוע לדיירים לשפר את איכות חייהם ולהעלות את ערך דירתם, אנו מרעננים ומחדשים את פני העיר כך שכולם מרוויחים מהפרויקט.  אני שמח שהדיירים הרימו את הכפפה ונכנסו לפרויקט, אני משוכנע שהמהפך כאן יהיה מדהים”. השיפוץ בבניין ברחוב זלמן שז”ר כולל כ- 40 יחידות דיור ומסחר. עלות השיפוץ מוערכת בכ-1.5 מיליון ₪ והוא כולל סיוד, שיקום ושיפוץ חזית המבנה, תיקוני עץ, צביעה, עבודות אינסטלציה, החלפת רעפים פגומים והסדרת מסתורי כביסה. בניין זה יהיה הסנונית הראשונה לחמישה בניינים נוספים שייקחו חלק בפרויקט העירוני. משך השיפוץ הוא כחצי שנה כאשר את הדיירים מלווה האגודה לתרבות הדיור. יש לציין כי הדיירים לא רק מרוויחים בניין מחודש אלא גם זינוק בערך הדירה. בדיקה באתר מדלן מצביעה על עלייה בערך הדירות בשיעור שבין 7% עד 15%. מ”מ וסגן ראש העירייה, מוטי עג’מי, אמר: “ברחבי העיר שופצו בשנים האחרונות מאות בניינים המשווים לעיר מראה רענן וצבעוני. ישנם רחובות ברחבי העיר שחלקים גדולים מהם נכנסו לפרויקט שיפוצי הבתים. אני מעודד  מההתעניינות הרבה שהפרויקט יצר ומאמין שכל דייר שביתו עבר נכנס לפרויקט”.

פואבלו אספניול, השכונה ההיסטורית והציורית בראשון לציון שנבנתה בשנות ה-80, תתחדש בקרוב במסגרת פרויקט של פינוי בינוי. חברת בוני התיכון מקדמת תכנית להקמת שכונת ענק הכוללת כ-1,700 דירות חדשות במקומן של 490 הדירות הישנות במתחם. הדיירים ב- 24 הבניינים הישנים שיפונו, יקבלו דירות חדשות ומודרניות בבניינים חדשים. בוני התיכון מצויה כעת בשלבים מתקדמים של החתמת הדיירים במתחם. לחברה ניסיון של עשור בפרויקטי התחדשות עירונית רחבי היקף וקידמה עד הלום למעלה מ- 15,000 יח”ד בפרויקטים באזורי ביקוש בארץ, ביניהם מקימה היום פרויקט בן למעלה מ- 1,000 יחידות דיור בקריית אונו במסגרת פרויקטי פינוי בינוי מהגדולים בארץ. פואבלו אספניול היא שכונה ייחודית בנוף הישראלי. החזון מאחורי הקמתה לפני כ-40 שנים, היה להקים שכונה שתזכיר עיר אירופאית עתיקה. אדריכלי שכונת פואבלו אספניול, אריה שילה ונורברטו קהן, ניסו ליצור דגם חדש של סביבת מגורים עם זהות ייחודית ובמקום שיכוני רכבת, הבניינים בשכונה נבנו כך שפתחי החלונות והמרפסות מוקמו ועוצבו בכל דירה באופן שונה ובמספר שלבים, כשחלקם מקושתים, חלקם עם תריסי עץ, או עם גגוני רעפים ואדניות לפרחים. הבניינים טויחו בלבן, כשבקומת הקרקע של המבנים הגבוהים בלטו קשתות המזוהות עם הסגנון הספרדי. עם השנים התיישנו הבניינים והצורך בהתחדשות עירונית גבר. רן מלאך, מנכ”ל בוני התיכון התחדשות עירונית: “פרויקט מסוג זה הינו הסיבה שלשמה נולדה התחדשות עירונית. בוני התיכון עתידה להעביר את השכונה הישנה “מייקאובר” משמעותי באמצעות הריסת המבנים הישנים והקמת מגדלים חדשים, שדרוג התשתיות והסביבה. חזון החברה הוא להפוך את השכונה שנזנחה עם השנים, לשכונה המציעה איכות חיים ברמה הגבוהה ביותר במיקום אטרקטיבי לצד חוף ים ונגישות תחבורתית. אין ספק שביצוע הפרויקט יביא למהפכה של ממש באיכות החיים של תושבי השכונה ואף יעלה בשיעור ניכר את שווי הדירות. ההירתמות של כל הגורמים: התושבים, היזם והרשות המקומית חשובים וחיוניים להצלחת פרויקט מסוג זה”. ענת בוקריס, דיירת המתגוררת בשכונה מעל ל-40 שנה מספרת: “ממספר בניינים בודדים, פואבלו אספניול התפתחה לשכונה עם חיי קהילה תוססים. אבל השנים עשו את שלהן, הבניינים היום כבר מיושנים ורעועים ואכן הגיע הזמן להתפתח ולהשתדרג, הן מבחינת התשתיות והן מבחינת המבנים והשירותים הקהילתיים, שייטיבו עם הדיירים הקיימים וחדשים. חלק מהדיירים חוששים מהפינוי והלוגיסטיקה הכרוכה בפרויקט, ולכן אנו במגעים עם בוני התיכון, שהינה חברה איתנה ומנוסה בתחום”. באי כוח הדיירים, עו”ד רן דדוש ועו”ד לירן זילברמן: “הצלחנו להגיע להבנות על תמורות ייחודיות לדירות מיוחדות במתחם, כמו דירות גן וגג, וכן לאוכלוסייה המבוגרת במתחם שתהנה מאפשרויות מגוונות כך שאם ירצו יוכלו לקבל את שווי הדירה החדשה בכסף או במימון דיור מוגן לבחירתם, וזאת מבלי שיצטרכו לעבור את כל התקופה הממושכת של המעבר לדירת ביניים והחזרה אחרי תקופת הבניה”. חברת בוני התיכון בבעלות עמי פרץ, הינה מחברות הנדל”ן המובילות בישראל למעלה מ-35 שנה, העוסקת בייזום, פיתוח, שיווק וניהול של פרויקטים למגורים. מאז הקמתה, השלימה החברה בהצלחה את בנייתן ואכלוסן של אלפי דירות ברחבי ישראל. החברה נסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב משנת 1993, ומחזיקה בסיווג הקבלני הגבוה בישראל (ג’5).

את שנת 2019 סיימנו עם מגמת עלייה במחירי הדירות בעיר, עם ביקושים רבים בשכונות החדשות. בסוף שנת 2019 המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים היה 1,820,000 ₪. את שנת 2020 נסיים עם מחיר ממוצע של 1,907,000 ₪ לדירת 4 חדרים, כלומר, עלייה של 5%. המחיר הממוצע למ”ר בראשון לציון בסוף שנת 2020 עומד על 19,210 ₪. נתונים אלה מתארים בצורה נפלאה את ההתנהגות הצרכנית בתחום הנדל”ן בתקופת הקורונה בעיר ראשון לציון.בתחילת משבר הקורונה, בחודש אפריל, הממשלה הטילה הגבלות חריפות על מנת לשלוט בהתפשטות הנגיף. התוצאה המידית הייתה פיטורים נרחבים והוצאה של מגזרים שלמים לחל”ת. בנוסף, עסקים רבים מצאו את עצמם במשבר גדול מאוד. אי הוודאות שלטה בשוק ומחיר הממוצע של דירת 4 חדרים ירד ל 1,788,000 ₪. בשלב זה נראה כי תחום הנדל”ן עתיד להיעצר ולספוג ירידת מחירים משמעותית, אך לאחר ההבנה כי המשבר זמני וחזרתם לעבודה של חלקים גדולים במשק, חזרו הביקושים ועליות המחירים.כיום במדינת ישראל אנו בעיצומו של מבצע החיסונים הגדול בעולם וניתן לראות את סופה של המגפה. הביקוש לנדל”ן בעיר חזר להתחזק. ישנן אמנם שכונות שספגו פגיעה משמעותית בתקופת הקורונה, אך התמונה הכללית מראה חזרה לשגרה. שוק הנדל”ן, הקטר של המשק הישראלי, זכה לתמיכה וסיוע של הממשלה בדמות הקלות מס שעודדו והחזירו משקיעים רבים לרכוש נדל”ן. כמו כן ההקלות בנושא המשכנתאות הביאו לעליה בכמות המשכנתאות החדשות. ניתוח הנתונים מעלה כי בשכונות הרוויות בבתים צמודי קרקע הייתה ירידה משמעותית יותר לעומת בשאר השכונות בהן הייתה עליה קלה במחירי הנדל”ן. הקורונה שינתה את דרישות הלקוחות. מרפסת וגינה הפכו להיות דרישה הכרחית לרוכשי הדירות. הסגרים והגבלות התנועה הפכו את המרפסת והגינה למפלט עבור הילדים שזקוקים אוויר פתוח ולמקום עבור הספורטאים שנשללו מהם חדרי הכושר והפארקים הפתוחים. כמו כן, הצורך לשלב עבודה מהבית, הפכה את פינות העבודה לתנאי הכרחי עבור רוכשי הדירות.מגזרים רבים ראו כי העבודה מהבית לא פוגמת ביעילות העובדים ולעיתים אף להיפך, כך שבעתיד, גם לאחר סיום המגפה, תימשך המגמה של עבודה מהבית. לצורך זה מצטרפת העובדה שילדי ישראל לומדים את רוב שנת הלימודים בבית בעזרת ה”zoom”. לסיכום,שוק הנדל”ן של ראשון לציון חזר למסלולו. מחיר הדירות והביקושים חזרו. נראה כי שנת 2021 תהיה שנת נדל”ן נפלאה. תנופת הבניה בשכונות החדשות ופרויקט רמת אליהו ימשיכו להיות הגורמים המשמעותיים ביותר לצמיחה הכלכלית של העיר. מערכת האתר