עד לסוף שנת 2019 חוזקו בישראל אלפי בניינים במסגרת תכנית תמ”א 38. התכנית שהחלה בשנת 2005 נועדה לחזק בניינים שנבנו לפני שנת 1980 מפני רעידות אדמה וזאת בגלל טיב הבנייה והסטנדרט הנמוך שהיה נהוג בעבר. התכנית ניתנה ל5- שנים ומאז הוארכה 3 פעמים ועתידה להסתיים באוקטובר 2022. התכנית, שנועדה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה לכלי מעולה להתחדשות עירונית במתחמים ישנים ובמרכזי ערים.
העיר ראשון לציון הוקמה בשנת 1882 והייתה בית לחלוצים בגלי העליות טרום הקמת המדינה. בשנת 1950הפכה ראשון לציון לעיר בישראל. העיר החלה לצמוח בשנת 1882 מאזור בית הכנסת הגדול של העיר ברדיוס הולך ומתרחב. גם בשנים מאוחרות יותר, בשנות ה 60/70/80, מרכז העיר ובעיקר השכונות רמז, כצנלסון, אברמוביץ, גן נחום ורמב”ם היוו את לב העיר ראשון לציון. המבנים שהוקמו בשנים אלה מהווים היום אתגר למחלקת ההנדסה של ראשון לציון. מצד אחד מדובר בלב העיר ובשורשים ההיסטוריים שלה ומצד שני במבנים ישנים בני 40 עד 60 שנים שאינם עומדים בסטנדרט העכשווי, לא בטיחותית ולא עיצובית.
מהסתכלות על ערים ותיקות במערב אירופה ניתן ללמוד כיצד לשמר מבנים ישנים לאורך זמן תוך כדי היכולת לחדשם ללא הרף. בערים המערב אירופיות חוקי השימור המוקפדים על המבנים והתחזוקה המעולה מאפשרים לשמור על ערים אלה בנראות מדהימה וברמת בטיחות גבוהה.
באוקטובר 2022 אמורה תכנית התמ”א 38 להתחלף בתכנית חדשה שבה הפתרון יהיה התחדשות עירונית במתחמים שלמים ולא בבניין בודד, הווה אומר, הריסה ובנייה מחדש של מתחמים שלמים.
הבעיות שנוצרו בתקופת התמ”א קשורות בעיקר בהתאמת הסביבה לעלייה בכמות הדיירים ולא למבנים עצמם.
בעשור האחרון אני עוסק בתחום הנדל”ן בעיר ראשון לציון ומבין היטב את הקשיים והיתרונות שיש בביטול תכנית תמ”א 38.
יתרונות מול חסרונות של התכנית החדשה:
תכנון
היתרון הבולט של מעבר למתחמי התחדשות עירונית הוא האפשרות לתכנון מוקפד יותר ומתן פתרון מצוין לחניות, נגישות וכ”ו. ללא ספק פרויקטים כאלו יבוצעו על ידי היזמים הגדולים ביותר בארץ ויהיו מושקעים וייחודיים.
דוגמא מצוינת למתחם שכזה היא קריית האומנים במזרח העיר. השכונה הותיקה שיכון סלע נהרסה ועליה נבנים מגדלי רבי קומות. לעומת זאת בתמ”א 38 אילוצי הבניין, המגרש והתכנון הקיים מאלצים תכנון פחות נוח והתמודדות עם חניות.
זמן התכנון והביצוע
על מנת לבצע פרויקט של מספר בניינים יש לקבל את הסכמת רוב הדיירים. בפרויקטים בסדר גדל כזה, מדובר בכ- 100 משפחות כך שכמות המתנגדים עלולה להיות גבוהה יחסית, דבר שיגרום להליך להיות ארוך מאוד. ישנם מתחמים בערים שכנות שנדרשו עשרות שנים עד שהבשילו ואושרו לעבודה. מול זה ניתן לקבוע כי התהליכים המקדימים של תמ”א 38 נמשכים כשנתיים והבנייה שנתיים נוספות.
הדיירים הקיימים בזמן הבנייה
במסגרת התחדשות של מחתם שלם יש צורך לשכן את הדיירים הקיימים בדירות שכורות ואני רואה קושי משמעותי לשכן 100 משפחות בדירות שכורות בגלל ההיצע הנמוך שיש.
מול זה, רוב הדיירים הקיימים בתמ”א 38 נשארים בדירותיהם.
מחיר הדירות
הדירות החדשות שיבנו יקרות ב25-30% מדירות חדשות במסגרת תמ”א 38, מה שיגרום לנטישת תושבים את העיר ראשון לציון לטובת אופציות זולות יותר כמו באר יעקב או יבנה. כיום דירת 4 חדרים חדשה בתמ”א 38 בעיר עולה ממוצע של 1,850,000 ₪ כאשר דירת 4 בבניין חדש עולה 2,400,000. האופציה לרכישת דירה חדשה תהפך ללא אפשרית למרבית הציבור.
לסיכום:
תכנית תמ”א 38 אינה אידאלית ויש בה אתגרים רבים, יחד עם זאת היא מאפשרת התחדשות עירונית מעולה לשכונות מרכז העיר ראשון לציון. המעבר לביצוע מתחמי התחדשות תגרום להליכים ארוכים יותר משמעותית ועם סיכויי הצלחה נמוכים יותר.
זה הזמן שלכם לקדם תמ”א 38 אצלכם בבניין, כל התכניות שיוגשו עד לאוקטובר 2020 יהיו חלק מהתכנית.
ציון לילוז
פריים שיווק נדל”ן
zionliloz@gmail.com
052-6767675
